ضريبة التصرفات العقارية 5%: ما يجب معرفته

ضريبة التصرفات العقارية (RETT) أُقرّت في السعودية في أكتوبر 2020 بنسبة 5% على بيع وشراء العقارات، لتحلّ محل ضريبة القيمة المضافة على المعاملات العقارية. الضريبة موجودة في كل صفقة بيع عقاري، لكن المواطن السعودي يحظى بإعفاء ذكي عند شراء أول مسكن. في هذا الدليل نوضّح القواعد كاملة لتعرف ما عليك دفعه وما يمكنك توفيره.

ما هي ضريبة التصرفات العقارية؟

ضريبة بنسبة 5% تُفرض على قيمة التصرف العقاري (سعر البيع أو القيمة العادلة، أيهما أعلى)، يدفعها البائع عادةً وتُحوَّل لزاتكا قبل اكتمال التسجيل في كتابة العدل.

نطاق التطبيق يشمل:

• بيع العقارات السكنية والتجارية والصناعية والزراعية.
• تحويل ملكية الأراضي.
• بيع العقارات قيد الإنشاء.
• التنازل عن حق منفعة طويل الأمد.

ما المُعفى من الضريبة؟

ليس كل تصرف عقاري خاضعاً للضريبة. الإعفاءات الأبرز:

1. شراء المواطن السعودي لأول مسكن

• الإعفاء يصل إلى 1,000,000 ريال من قيمة العقار.
• ما زاد عن المليون يُفرض عليه 5%.
• شرط: ألا يكون قد سبق له تسجيل عقار سكني باسمه.

مثال: مواطن سعودي اشترى أول مسكن بقيمة 1,200,000 ريال:

• الإعفاء = 1,000,000 ريال.
• المبلغ الخاضع للضريبة = 200,000 ريال.
• الضريبة = 200,000 × 5% = 10,000 ريال.

2. الهبات والميراث

• نقل الملكية بين الأقارب من الدرجة الأولى (والدين، أبناء، أزواج) مُعفى.
• الميراث الشرعي مُعفى تماماً.

3. الأوقاف الخيرية

• نقل الملكية من وإلى الأوقاف العامة.

4. التصرفات الحكومية

• التصرفات بين الجهات الحكومية والمؤسسات العامة.

كيف تُحسب الضريبة عملياً؟

المعادلة:

الضريبة = قيمة التصرف الخاضعة × 5%

قيمة التصرف هي الأعلى بين:

• السعر المُعلَن في عقد البيع.
• القيمة السوقية العادلة وفق تقدير زاتكا (للحدّ من التهرّب).

استخدم حاسبة ضريبة التصرفات العقارية لحساب فوري لأي صفقة.

مَن يدفع الضريبة: البائع أم المشتري؟

النظام ينصّ على أن البائع هو المُكلَّف بدفع الضريبة، لكن في الواقع العملي:

• في صفقات العقار السكني، عادةً يتفاوض الطرفان ويُضمَّن المبلغ في السعر النهائي.
• في العقارات التجارية، الغالب أن البائع يتحمّلها كما ينصّ النظام.
• اتفاقكما يحدّد من يدفع فعلياً، لكن المسؤولية القانونية على البائع.

خطوات السداد والاستعلام

1. ادخل بوابة زاتكا.
2. اختر "ضريبة التصرفات العقارية" ← "تقديم إقرار".
3. أدخل بيانات العقار والمشتري والبائع.
4. ستظهر قيمة الضريبة المستحقة.
5. ادفع عبر سداد.
6. استلم شهادة سداد لتقديمها لكتابة العدل عند نقل الملكية.

غرامات عدم السداد

• التأخر في السداد: 1% من قيمة الضريبة عن كل 30 يوماً.
• التهرّب أو الإخفاء: غرامة تصل إلى ضعفي قيمة الضريبة المستحقة.
• إعطاء بيانات خاطئة: غرامات إضافية + إيقاف عملية النقل.

نصائح قبل أي صفقة عقارية

1. تحقق من أهليتك لإعفاء أول مسكن قبل الشراء.
2. احسب الضريبة مسبقاً واتفق مع البائع كتابياً على من يتحمّلها.
3. اطلب من المالك إثبات سداده الضريبة قبل نقل الملكية.
4. احتفظ بشهادة السداد لأي صفقة لمدة 6 سنوات.
5. استشر محامياً عقارياً للصفقات الكبيرة.

أدوات وموارد

• حاسبة ضريبة التصرفات العقارية للحساب الفوري.
• مقارنة التمويل العقاري بين البنوك للتخطيط لتمويل عقارك.
• تمويل عقاري أم إيجار؟ للمقارنة بين الخيارين.

أسئلة شائعة

هل أستفيد من إعفاء أول مسكن لو كنت أملك أرضاً سكنية فقط؟

نعم، طالما الأرض لم يُبنَ عليها مسكن ولم تُسجَّل كعقار سكني، يظل لك حق الإعفاء على أول مسكن مبني.

ماذا لو اشتريت عقاراً ثم بعته بسرعة؟

كل تصرف منفصل يخضع للضريبة، حتى لو قصرت مدة الملكية. الإعفاء يطبَّق على صفقة واحدة فقط.

هل يمكن استرداد الضريبة لاحقاً؟

لا، الضريبة نهائية ولا تُسترد إلا في حالات إلغاء الصفقة قضائياً.

كيف أعرف القيمة العادلة لعقاري وفق زاتكا؟

يمكنك طلب تقييم أولي عبر بوابة زاتكا، أو الاستعانة بمُقيّم عقاري مُعتمد من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين.